構造化コーディネート研究所(cc−labo)

代表である豊田美智子の個人的なブログです。事業所のURLはhttp://cc-labo.jp/です。

2016/5/25 リンデロンMAX0.75錠(0.375mg)継続期98日目:土地家屋関係はややこしい。。

2016/5/25 リンデロンMAX0.75錠(0.375mg)継続期98日目:土地家屋関係はややこしい。。
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ある人から頼まれて、某政令指定都市に、この方のマンションの土地家屋関係の書類を取りに行きました。売却するかもしれないので、土地家屋の現在の価値を知りたいというご希望です。司法書士でも何でもない私にとっては、相続などで見たことはある書類ですが、自ら受け取るのは初めてです。どきどき?です。
 
「固定資産『評価』証明書」を取得したいのですが、と市民課の係りの人に尋ねたところ、用紙を教えてくださいました。その用紙に必要事項を書き、委任状を添えて順番を待ち、400円で「固定資産『評価』証明書」をもらいました。
 
あれ?、家屋は評価額が書いてあるけれど、土地の区分所有の評価額が書いていません。なぜ書いていないのですか?と尋ねたところ、「固定資産『公課」証明書」が欲しいのですね、と言われました。この2つには、以下のような違いがあります。
 
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*「評価証明」は下記の事項を記載した証明書です。
土地:所有者の住所、氏名または名称、その所在、地番、登記地目、課税地目、登記地積、課税地積、当該物件の評価額、共用部分である場合はその持分
家屋:所有者の住所、氏名または名称、その所在、家屋番号(未登記家屋除く)、種類、構造、登記床面積(未登記家屋除く)、課税床面積、当該物件の評価額、共用部分である場合はその持分、建築年
 
*「公課証明」は評価証明の記載事項に加え、課税標準額及び税相当額を記載したものです。
 
 
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でもあれ?「固定資産『公課』証明書」にも、土地の区分所有の価格は書いていません(マンション全体の土地の価格は書かれています)。土地の区分所有の価格が知りたいというと、それは固定資産税課に行ってもらいたいと言われました。
 
そうして固定資産税課に行くと、今度は登記簿を見て欲しいとのこと。法務局へ行くのが大変だったので、自宅に帰り、取り寄せ業者さんにネットで申請しました。
 
でも、届いた登記簿にも区分所有率は書いていません。仕方がないから、所有面積の按分で計算しようと思いました。すると今度は、マンションには「専有面積」の他に、「登記面積」と「課税床面積」があることが分かりました。
 
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*「専有面積」:専有面積とは分譲マンション等の区分所有建物ではパンフレット等に記載されている面積です。この専有面積はマンションの壁の中心(壁芯)を基に計算をします。壁の真ん中からこちら側が自分の所有であるという考えからです。
 
*「登記面積」:一方、登記簿上の面積はマンションの専有部分の壁の内側の面積になります。従って登記簿上の面積は上記(1)専有面積より少ないことになります。これは壁の内側の自分で使える空間が自分の所有であるという考えによります。 住宅ローン控除等のマイホームの特例は登記簿上の面積で判断します。専有面積50㎡をわずかに上回っているマンションは要注意です。登記簿上の面積が50㎡未満の場合があります。
 
*「課税床面積」:固定資産税・不動産取得税の特例では課税床面積に「50㎡以上」とか、他の所得税等のマイホームの特例と同様の基準があります。この場合の課税床面積とは共有部分を加算した床面積を課税床面積とします。上記の登記簿上の面積より多いことになります。これは共有部分も居住者全員で共有しているから、共有部分の自分の分も含むという考えによります。この明細は固定資産税評価証明書により知ることができます。
 
 
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結局よく分かりません。市民課の方も固定資産税課の方も、マンションの土地の区分所有について、分かっておられないということはよ〜く分かりました。とりあえず、マンションの土地全体の税額とマンションの区分所有者の税額が分かっているので、税額で按分して土地の評価額を出しました。
 
ただ幸いにも、固定資産評価(公課)額よりも高い価格で売却することができることが分かりました。最初からそうだと思っていたけれど、予想以上に国(政令指定都市)の評価額が低いことも分かりました。
 
土地家屋に関わる書類や用語っていろいろあるんだねえ。勉強になりました。何でも一度は体験してみるもんだね。でもやっぱり私には手続き屋さんは向いていないわ〜。